アパートの外壁塗装は空室対策になる？資産価値を守るタイミングとオーナーが押さえたいポイント

外壁の色あせに気づいていながら「まだ大丈夫だろう」と数年間先延ばしにし、いざ入居者を募集した際に「外観が古い」という理由で内見の申し込みが伸び悩んだ、というアパートオーナーの声を耳にすることがあります。反対に、塗り替えのタイミングを逃した結果、外壁だけでなく下地まで傷んでしまい、想定より大きな修繕費用がかかってしまったという話も少なくありません。この記事では、米子市・境港市周辺でアパートや賃貸マンションを所有するオーナーの方に向けて、外壁塗装を空室対策・資産価値の維持につなげるための考え方とタイミングを、外壁・屋根塗装を手がける株式会社塗彩工房の視点から解説します。築15年前後で外観の古さや空室率が気になり始めた、という方に特に読んでいただきたい内容です。

そもそもアパート・マンションの「外観の古さ」は空室率にどう影響するのか

内見時に外観が果たす役割

内見に訪れた人は、建物のどこを見ているのでしょうか。間取りや設備はもちろん確認されますが、建物に近づく数十秒の間に目に入る外観の印象も、住まい選びの判断材料の一つになっていると言われます。外壁の色あせやコケ、鉄部のサビといった劣化のサインは、実際の建物の傷み以上に「古い」「手入れが行き届いていない」という印象を与えてしまうことがあります。

「築年数」だけでは測れない印象の差

同じ築15年のアパートでも、外壁が明るく整っている建物と、色あせやひび割れが目立つ建物とでは、通りすがりに受ける印象がまるで違います。前者は「大切に使われている物件」に見え、後者は「そのままの状態で貸し出されている物件」に見えてしまうこともあります。外観の管理状態は、築年数という数字だけでは伝わらない部分を補っているとも言えそうです。

資産価値の観点から見た外壁の状態

外壁の状態は、空室率だけでなく資産価値にも関わってきます。投資用物件として将来的に売却や借り換えを検討する場合、建物の外観の維持状態は判断材料の一つとされることがあります。もちろん立地や間取り、賃料相場など他の要素も大きく影響するため、外壁塗装だけで資産価値が決まるわけではありません。ただ、外観を良好に保つことは、オーナーが取り組める資産価値維持の手段の一つだと言えます。

外壁塗装が空室対策として注目される理由

見た目の印象を刷新できること

外壁塗装によって色あせやコケ、汚れが解消されると、建物全体の印象は大きく変わります。とくにモノトーンの配色やアクセントカラーを取り入れた仕上がりは、賃貸情報サイトに掲載する外観写真の印象を底上げすることにもつながります。

建物を長く維持できること

塗膜には、雨風や紫外線から外壁材を守る役割があります。塗装によって防水性能や耐候性能が回復すれば下地材の劣化を遅らせやすくなり、結果として建物を長く維持することにつながります。

アステックペイントの機能面から見るメリット

塗彩工房ではアステックペイントの塗料を使用しています。汚れを雨で洗い流す超低汚染機能や、夏場の室内温度上昇を抑える遮熱機能など、いくつかの製品カテゴリーが用意されています。入居者の快適性にも関わる部分です。建物の立地や外壁の向き、これまでの劣化状況によって適したグレードは変わるため、現地診断のうえでご提案しています。

賃貸物件ならではの外壁塗装の進め方・注意点

入居者がいる状態での工事の進め方

アパートやマンションの外壁塗装は、多くの場合、入居者が生活したままの状態で進めることになります。工事前には掲示板での告知や各戸へのお知らせを行い、洗濯物や窓の開閉など、生活への影響をできるだけ小さくする配慮が欠かせません。

先日、ショールームにいらした境港市でアパートを2棟所有する60代の男性オーナーから、こんな相談を受けました。「入居者がいる状態で工事を頼みたいが、洗濯物や物音のことを考えると気が引ける」とのことでした。実際にお話をうかがうと、空室になっている部屋側から足場を組み始め、入居中の部屋には工事の数週間前から掲示と個別のお知らせを行うという進め方で対応できるケースがほとんどです。足場の設置期間中は洗濯物を室内に干していただくようお願いすることもありますが、事前に日程が分かっていれば対応いただきやすくなります。

足場を組む順番ひとつで、住みながらの工事のしやすさは変わってきます。

空室のタイミングを活かした計画

退去のタイミングで空室が出た場合、その部屋から順に足場を組み、工事を進めやすくなるという利点もあります。次の入居者募集に合わせて外壁塗装を終えておければ、内見時の印象にも良い影響が期待できます。

共用部・付帯部の診断も欠かせません

外壁だけでなく、ベランダの床や手すり、雨樋、鉄部の階段など、共用で使われる部分の劣化も見逃せません。特に手すりの腐食は、見た目だけでなく安全性にも関わる部分です。塗彩工房ではドローンによる高精細点検も行っており、高所や共用部の状態も確認したうえでご提案しています。

関連する施工事例

似た悩みを解決した実例をご紹介します。

米子市H様邸｜マンションベランダ防水、手すり取替工事

この事例では、ベランダの防水工事と合わせて、朽ちていた手すりの取り替えも行いました。見た目の美観だけでなく、安全性に関わる部分まで含めて整えることも、賃貸物件の資産価値を守るうえで大切なポイントです。

塗り替え後に得られる変化・資産価値を維持するために

入居希望者の印象への変化

外観が整った建物は、賃貸情報サイトに掲載する写真の見栄えも良くなり、物件情報を見た段階での印象アップにつながることがあります。「外観がきれいだったから内見を決めた」という声を、入居希望者から伺うこともあります。

保証・点検体制がもたらす安心感

塗彩工房では最長10年保証と定期点検を組み合わせています。施工後の状態を継続的に確認できる体制があることは、複数の物件を所有するオーナーにとって、管理の手間を減らす安心材料になるはずです。

費用は現地診断でのご案内が基本です

アパート・マンションは戸建てに比べて外壁の面積や共用部の範囲が広く、費用に幅が出やすいのが実情です。正直なところ、建物の規模や劣化状況によって差が大きいため、一律の金額をこの場でお伝えするのは難しい面があります。塗彩工房では外壁診断士による現地診断のうえで、無料でお見積りをご案内しています。詳しい流れは初めての方向けガイドでもご紹介しています。

よくある質問

Q. アパートの一部の棟や一面だけを塗装することはできますか

建物の状態や予算に応じて、部分的な塗装で対応できる場合もあります。ただし色味の差が出やすい部分でもあるため、現地診断の際にご相談ください。

Q. 入居者がいる状態でも工事はできますか

はい、可能です。事前の告知や配慮を行いながら進めています。詳しい進め方は本文でご紹介した通りです。

Q. 見積もりは無料ですか

はい、無料です。

Q. 工事中の近隣・入居者への配慮はありますか

足場の設置前にご近隣へご挨拶をし、飛散防止シートで養生を行っています。入居者の皆様には掲示や個別のお知らせで工事スケジュールをお伝えしています。

Q. 雨の日でも工事はできますか

塗装工程は雨天中止が基本です。ただし足場の設置や養生など天候の影響を受けにくい作業を組み合わせ、工期への影響を抑えるよう調整しています。

まとめ

アパートやマンションの外壁は、入居希望者が最初に目にする「顔」であると同時に、建物の資産価値を支える土台でもあります。色あせやひび割れを見過ごしていると、空室が埋まりにくくなるだけでなく、下地の傷みが進んで修繕費用がかさむこともあります。外壁塗装は、そうした状態を整えながら建物を長く維持していくための手段の一つです。入居者への配慮や共用部の点検まで含めて考えることで、単なる見た目の刷新にとどまらない効果が期待できます。

塗彩工房は昭和44年の創業から50年以上、米子市を中心にアパート・マンションを含む累計20,000件以上の外壁・屋根塗装を手がけてきました。ドローンによる高精細点検で共用部まで含めた建物の状態を確認し、無料診断・お見積りとしてご案内しています。